Споры, связанные с приватизацией

Приватизация - это бесплатная передача в собственность гражданина РФ занимаемого им по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.

Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ (ст. 1, 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в ред. от 1 февраля 2010 г.) бесплатная приватизация жилых помещений прекращается с 1 марта 2013 года.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации занимаемого им жилого помещения он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Рекомендации для судов по данной категории дел содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Так, доказыванию подлежат факты:

- принадлежность жилого помещения к государственному, муниципальному или ведомственному жилищному фонду социального использования (ст. 1, 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- заключение договора социального найма жилого помещения нанимателем, истцом или гражданином, членом семьи которого истец является (ст. 674 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ, ст. 1, 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- вселение истца в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или члена его семьи, а также фактическое проживание в нем (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ, ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, и их письменное согласие на его вселение (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ. Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем и для вселения несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи);

- условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением. Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем и для вселения несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи;

- обращение истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения;

- кто еще наравне с нанимателем имеет право пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- имеется ли согласие на приватизацию всех этих лиц;

- при наличии среди них несовершеннолетних или недееспособных - имеется ли согласие органа опеки и попечительства на приватизацию (ст. 26, 28, 37, 677, 679 ГК РФ, ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- имеются ли основания (основание), препятствующие приватизации спорного жилого помещения (ст. 4, 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"):

спорное жилое помещение находится в аварийном состоянии;

спорное жилое помещение находится в общежитии;

спорное жилое помещение находится в доме закрытого военного городка;

спорное жилое помещение является служебным, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных;

использование истцом права на приватизацию другого жилого помещения ранее. Положение ст. 4, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, - как аналогичное положениям, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. N 316-О). Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу (ч. 3 ст. 79 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ);

отзыв истцом и (или) лицом, обладавшим равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, этого заявления до оформления договора передачи жилого помещения в собственность истца (ст. 1, 2, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Принадлежность спорного жилого помещения к государственному, муниципальному или ведомственному жилищному фонду социального использования доказывают:

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- справка органов БТИ о принадлежности недвижимого имущества.

Заключение договора социального найма жилого помещения подтверждается:

- до 1 марта 2005 г. - ордером на жилое помещение, обменным ордером (при вселении в порядке обмена), договором социального найма жилого помещения;

- с 1 марта 2005 г. - только договором социального найма жилого помещения.

Факт вселения истца в спорное жилое помещение и его фактическое проживание в нем подтверждают:

- справка о регистрации по месту жительства и составе семьи;

- акт о фактическом проживании, составленный с участием представителя жилищно-эксплуатационной организации, соседей, иных лиц;

- квитанции, чеки, иные платежные документы о внесении платы за спорное жилое помещение и коммунальных платежей;

- свидетельские показания и т.д.

Перечень лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением устанавливаются при помощи:

- справки о регистрации по месту жительства и составе семьи;

- документов регистрационного учета (например, заявление нанимателя (членов его семьи) о регистрации истца и согласии на его вселение);

- свидетельских показаний и т.д.

Факт обращения истца с заявлением о приватизации спорного жилого помещения и согласие всех лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением, на его приватизацию подтверждает:

- копия заявления о приватизации с отметкой о его принятии;

- справка органа опеки и попечительства о согласии на приватизацию;

- копия решения или иного ответа должностного лица уполномоченного органа об отказе в приватизации.

Факт отзыва заявления о приватизации подтверждает заявление об отзыве заявления о приватизации.

О наличии обстоятельств, препятствующих приватизации спорного жилого помещения, могут свидетельствовать данные, содержащиеся:

- в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- в справке БТИ о принадлежности и (или) техническом состоянии спорного жилого помещения;

- в плане жилого помещения и экспликации к нему, изготавливаемые БТИ.

Передача жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации с нарушением установленных Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" условий и порядка по иску заинтересованного лица может быть оспорена в суде.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

С иском о признании приватизации жилого помещения недействительной в защиту прав несовершеннолетнего и недееспособного гражданина, интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований могут обратиться также прокурор, орган опеки и попечительства в соответствии с их компетенцией (ст. 45, 46 ГПК РФ). Доказыванию подлежат следующие факты:

факт приватизации спорного жилого помещения (ст. 166 ГК РФ, ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

наличие обстоятельств, препятствующих приватизации спорного жилого помещения и соответственно являющихся основанием к признанию договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина недействительным (ст. 168, 171, 172, 177 - 179 ГК РФ, ст. 4, 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), например:

- жилое помещение передано в собственность гражданина, не обладавшего самостоятельным правом пользования таким помещением, следовательно, и правом на участие в его приватизации;

- в собственность гражданина передано помещение, не подлежащее приватизации;

- гражданин уже использовал право на приватизацию ранее;

- приватизация произведена в отсутствие согласия других лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования этим помещением;

- спорное жилое помещение приватизировано в собственность несовершеннолетнего или недееспособного гражданина в порядке приватизации без предварительного разрешения органа опеки и попечительства либо несовершеннолетний (недееспособный) был лишен права на участие в приватизации этого помещения (ст. 168, 172 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- спорное жилое помещение приватизировано гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо такой гражданин отказался от участия в его приватизации (ст. 177 ГК РФ);

- спорное жилое помещение приватизировано гражданином под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);

необходимость применения последствий недействительности договора передачи жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации (ст. 167 ГК РФ).

Приватизация спорного жилого помещения доказывается договором передачи жилого помещения в собственность гражданина.

Наличие оснований для признания приватизации спорного жилого помещения недействительной подтверждают доказательства, подтверждающие данные обстоятельства (об этом было сказано выше).

Случается так, что гражданин, подавший заявление о приватизации занимаемого им помещения, умирает до того, как процесс приватизации завершается. Могут ли его наследники претендовать на это помещение?

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу смерть не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника. Ведь наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (п. 8 Постановления Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке.

Доказыванию подлежат следующие факты:

- принадлежность спорного жилого помещения к государственному, муниципальному или ведомственному жилищному фонду социального использования (ст. 1, 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- заключение договора социального найма жилого помещения нанимателем-наследодателем или гражданином, членом семьи которого наследодатель являлся;

- вселение гражданина-наследодателя в спорное жилое помещение в установленном порядке;

- кто еще наравне с нанимателем имеет право пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- имеется ли согласие на приватизацию всех этих лиц;

- при наличии среди них несовершеннолетних или недееспособных - имеется ли согласие органа опеки и попечительства на приватизацию (ст. 26, 28, 37, 677, 679 ГК РФ, ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- соблюдены ли условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ). Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем (например, на основании ордера на жилое помещение), а также при вселении несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи;

- факт обращения наследодателя в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения;

- наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих приватизации спорного жилого помещения;

- отзыв гражданином-наследодателем и (или) лицом, обладавшим равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения гражданина-наследодателя в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, этого заявления до смерти гражданина-наследодателя (ст. 1 - 2, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- смерть наследодателя;

- на самом ли деле истец является наследником гражданина, претендовавшего на приватизацию спорного жилого помещения, по закону или по завещанию.

Принадлежность спорного жилого помещения к государственному, муниципальному или ведомственному жилищному фонду социального использования подтверждает выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также справка БТИ о принадлежности недвижимого имущества.

Заключение договора социального найма жилого помещения подтверждает:

- до 1 марта 2005 г. - ордер на жилое помещение, обменный ордер (при вселении в порядке обмена), договор социального найма жилого помещения;

- с 1 марта 2005 г. - договор социального найма жилого помещения.

Вселение гражданина-наследодателя в спорное жилое помещение и фактическое проживание в нем доказывается:

- паспортными данными (штамп о регистрации);

- справками о регистрации по месту жительства и составе семьи;

- актом о фактическом проживании;

- квитанциями и прочими платежными документами о внесении платы за спорное жилое помещение и коммунальных платежей;

- свидетельскими показаниями и т.д.

Перечень лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением устанавливаются при помощи:

- паспортных данных (штамп о регистрации);

- справки о регистрации по месту жительства и составе семьи;

- документов регистрационного учета (например, заявления нанимателя (членов его семьи) о регистрации истца и согласии на его вселение);

- свидетельских показаний и т.д.

Обращение гражданина-наследодателя с заявлением о приватизации спорного жилого помещения и согласие всех лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением, на его приватизацию подтверждают следующие документы:

- копия заявления о приватизации с отметкой о его принятии;

- справка органа опеки и попечительства о согласии на приватизацию;

- копия решения или иного ответа должностного лица уполномоченного органа об отказе в приватизации.

Наличие обстоятельств, препятствующих приватизации спорного жилого помещения, доказывают:

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- справка БТИ о принадлежности и (или) техническом состоянии спорного жилого помещения;

- план жилого помещения и экспликация к нему, изготавливаемые БТИ.

Отзыв заявления о приватизации доказывает заявление об отзыве заявления о приватизации.

Факт смерти гражданина-наследодателя и наличие оснований к наследованию после него истца доказывают:

- свидетельство о смерти (копия);

- свидетельства о рождении, заключении брака, перемене фамилии, имени или отчества (копии);

- решение суда об установлении факта родственных отношений (копии);

- завещание и т.д.

Приватизированные квартиры часто находятся в долевой собственности. Если собственники не могут достичь согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, то собственник вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Доказыванию подлежат следующие факты:

- регистрация недвижимого имущества;

- наличие долевой собственности на имущество;

- право каждого собственника на определенную долю;

- отсутствие согласия между ними относительно раздела имущества или выдела его доли;

- возможность произвести выдел доли.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

В случае если выдел доли возможен, то суд выясняет ее соответствие размеру долей каждого собственника, необходимость и размер выплаты компенсации.

Если выдел доли невозможен, то выясняется наличие или отсутствие согласия собственника получить денежную компенсацию. Если выдел невозможен, то выясняется стоимость доли, подлежащей выплате собственнику.

Может потребоваться установление иных обстоятельств. Например, установление факта улучшения общего имущества, лица, за счет которого произведено улучшение, наличия или отсутствия договоренности между собственниками относительно того, кому принадлежат эти улучшения.

Основные доказательства:

правоустанавливающие документы:

- свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение;

- договор о передаче квартиры в собственность;

- договор купли-продажи;

- договор дарения;

- свидетельство на наследство;

- копии судебных актов и т.д.;

выписка из домовой книги;

копия лицевого счета;

справка БТИ;

технический паспорт и иные доказательства.

Для определения возможности выдела доли с соблюдением технических, противопожарных, санитарных норм, а также для определения возможных вариантов выдела доли может быть назначена экспертиза. Вопрос о проведении экспертизы целесообразно обсудить на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Перед экспертами могут быть поставлены следующие вопросы:

- техническая возможность выдела доли;

- стоимость объекта с учетом износа и т.д.;

- какие варианты раздела возможны и т.д.