Право собственности на земельные участки

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды вещных прав на имущество:

- право собственности;

- право пожизненно наследуемого владения;

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- сервитут;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления.

К вещным правам на земельные участки относятся все вышеперечисленные виды, кроме права хозяйственного ведения и оперативного управления.

Виды прав на земельные участки различаются между собой объемом полномочий "землеобладателей" по распоряжению земельными участками, порядком предоставления земельных участков, по субъектному составу и т.д.

Наибольшим объемом полномочий по распоряжению земельными участками наделены собственники.

Право собственности на землю является конституционным правом граждан и юридических лиц (ст. 36 Конституции РФ). Оно является первоначальным по отношению к другим видам вещных прав. Все другие права производны от него и представляют собой всего лишь ограниченные вещные права. Право собственности же абсолютно. Абсолютность права собственности заключается в том, что собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом как пожелает.

Основное содержание права собственности включает в себя три важнейших правомочия собственника:

1) право владеть имуществом, то есть реально им обладать;

2) право пользоваться имуществом, то есть извлекать из него выгоду (получать плоды, продукцию, доходы);

3) право распоряжаться имуществом, то есть продавать, обменивать, дарить, оставлять в наследство по завещанию, сдавать в аренду, отдавать в залог и так далее.

Особенность права собственности на земельные участки заключается в том, что оно не является абсолютным по сравнению с правом собственности на другое имущество. Ввиду того что земля является природным объектом, Конституция РФ, с одной стороны, разрешает свободное распоряжение земельными участками, а с другой - устанавливает некоторые ограничения в целях охраны окружающей среды.

ЗК РФ, опираясь на Конституцию РФ, ввел ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота, так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.

Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

- государственными природными заповедниками и национальными парками;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска и воинские формирования;

- зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте следующие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:

- земельные участки в пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с действующим законодательством не признаны изъятыми из оборота, а также земельные участки, находящиеся в пределах лесного фонда;

- земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;

- расположенные в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд;

- в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливаются особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. К таким землям относятся земли, находящиеся за пределами черты поселения и предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства либо предназначенные для этих целей.

Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам. Кроме того, земельные участки могут находиться в государственной и муниципальной собственности. При этом земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут принадлежать отдельному гражданину или юридическому лицу или находится в общей (совместной или долевой) собственности граждан, юридических лиц.

Основаниями приобретения земельных участков в частную собственность являются:

- решение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, о предоставлении земельного участка в собственность;

- переоформление права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на право собственности;

- приобретение земельного участка по наследству;

- решение суда;

- гражданско-правовые сделки, заключаемые между гражданами, организациями.

Приобретение земельных участков в собственность на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, возможно в двух формах: за плату и бесплатно.

Хотя п. 2 ст. 28 ЗК РФ допускает возможность предоставления земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных законом, в настоящий момент нет ни одного закона, разрешающего предоставлять в собственность бесплатно земельные участки юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Граждане Российской Федерации однократно могут приобрести земельные участки в собственность бесплатно, если они имели в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами. Эти земельные участки должны быть приобретены в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но не оформленных и не зарегистрированных надлежащим образом. Слово "однократно" применяется только к данной конкретной ситуации. По другим основаниям граждане могут получить земельные участки в собственность бесплатно, даже если прежде они уже становились собственниками земельных участков на безвозмездной основе. В настоящий момент бесплатно приватизируются земельные участки при упрощенном порядке оформления земельных участков в собственность.

До введения в действие ЗК РФ законодательством были предусмотрены такие виды землепользования, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В настоящее время земельные участки на таких правах гражданам не предоставляются.

Владеть земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления.

Другие юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию. Без переоформления такими юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду продажа зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках, невозможна.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Хотя для граждан предельный срок переоформления земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования не установлен, переоформить право придется, если землевладелец захочет продать земельный участок или здание, строение, сооружение, находящееся на нем.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок.

Если земельный участок находится у продавца или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на праве собственности, то достаточно включить в предмет договора купли-продажи (дарения и т.д.) наряду с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок.

Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не предоставляются. Граждане, обладающие земельным участком на таком праве, сохраняют его, но земельным участком могут распоряжаться только одним способом: передавать по наследству. Так же, как и в случае постоянного (бессрочного) пользования, при необходимости продажи здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, последний необходимо переоформить в собственность, а потом уже продавать или совершать другие сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду требуется решение соответствующего компетентного органа. Выносится распоряжение или постановление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды. На основании решения компетентного органа заключается соответственно договор купли-продажи или договор аренды земельного участка.

Что же касается переоформления гражданами прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, то данная процедура с недавнего времени значительно упростилась.

С 1 сентября 2006 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"). Статья 6 данного Закона является исключением; она вступает в законную силу с 1 января 2007 г.

Закон внес существенные коррективы в оформление документов на недвижимое имущество и прежде всего в оформление земельных участков. К сожалению, средства массовой информации, адвокаты, нотариусы, суды трактуют данный Закон слишком уж широко и часто вводят граждан в заблуждение: представьте любой документ, касающийся земельного участка, в регистрирующий орган и получите право собственности.

Расставим точки над "i" и выясним суть данной реформы в области оформления прав на земельные участки.

Во-первых, "дачная амнистия", одной из составляющих которой является вышеупомянутый Закон, касается только физических лиц.

Во-вторых, под "дачную амнистию" в вопросе оформления земельных участков подпадают только те земельные участки, которые предоставлены для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В-третьих, оформление права собственности на земельные участки в упрощенном порядке относится только к тем земельным участкам, предназначенным для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, которые были предоставлены до введения в действие ЗК РФ (до 30 октября 2001 г.).

Таким образом, земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, оформляется в собственность данного гражданина на основании имеющихся у него на землю документов.

Основанием для государственной регистрации будет служить один из следующих документов:

- акт о предоставлении данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- другой документ, удостоверяющий право на данный земельный участок.

Кроме того, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности. Исключение составляют случаи, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

К сожалению, встречаются случаи, когда граждане считают, что любой документ, где упоминается о земле, может быть основанием для регистрации права собственности.

Ошибочно полагать, что документ, подтверждающий право собственности кого-то из умерших родственников того или иного гражданина, может быть основанием для регистрации права собственности этого гражданина. Встречаются и такие документы, в которых лишь упоминается о земельных участках.

Пример 2.1.

Свидетельство на наследство гласит о том, что наследуемое имущество состоит из дома, находящегося на земельном участке. При буквальном толковании можно легко сделать вывод, что по наследству переходит только дом (без земельного участка). Естественно, такое свидетельство на наследство не может быть основанием для регистрации права собственности на земельный участок.

Есть и еще более спорные документы, в которых косвенно идет речь о земельных участках.

Пример 2.2.

Акт органа местного самоуправления об отводе земельного участка гражданину для строительства дома. Здесь также следует прибегнуть к буквальному толкованию текста. Если в документе указано, что земельный участок отводится гражданину, то можно сделать вывод, что земельный участок предоставляется на каком-то праве этому гражданину, а на каком именно - не указано. Тогда данный документ будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на землю. Однако если в документе говорится о том, что гражданину разрешено строительство на земельном участке, то здесь, как и в вышеуказанном случае с наследством на дом, такой документ нельзя считать основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. Этот документ разрешает осуществить строительство дома, а не предоставляет земельный участок.

До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения переоформлялось гражданами в собственность на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.

С 1 сентября 2006 г. переоформление стало короче на один этап - принятие решений о переоформлении земельных участков в собственность не требуется. В территориальное управление Росрегистрации необходимо представить документ, на основании которого гражданину принадлежит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, и кадастровый план. На основании данных документов прекращается соответственно право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и возникает право собственности.

Земельный участок может перейти по наследству - по закону или по завещанию. Если собственник земельного участка не оставил после себя завещания, то к наследованию призываются наследники по закону. При этом наследование по закону имеет место в том объеме, в каком оно не изменено завещанием.

Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме, лично, ни в коем случае не через представителя. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства, не указывая причин такого лишения, отменить или изменить совершенное завещание (ст. 1119 ГК РФ). Завещание удостоверяется нотариусом.

Наследование по закону имеет место тогда постольку, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности в зависимости от степени родства или свойства.

ГК РФ предусмотрено семь очередей наследников. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях, кроме наследников, наследующих по праву представления. Право представления имеет место, когда наследник умирает до открытия наследства или одновременно с наследодателем. Тогда доля этого наследника переходит его потомкам.

В случае если не нашлось наследников ни по закону, ни по завещанию, имущество признается выморочным и переходит государству (ст. 527 ГК РСФСР).

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя. Наследство открывается по месту постоянного места жительства наследодателя, а если оно неизвестно - по месту нахождения имущества или основной части имущества (ст. ст. 528, 529 ГК РСФСР).

Чтобы приобрести наследство, наследник должен его принять. Принять наследство можно двумя способами: фактически вступить во владение, то есть пользоваться, распоряжаться земельным участком, платить налоги, или подать нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Принять наследство необходимо в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Этот срок может быть продлен судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Наследство может быть принято после истечения указанного срока и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство.

Итак, для приобретения земельного участка по наследству необходимо обратиться первоначально в органы записи актов гражданского состояния и получить там свидетельство о смерти наследодателя.

Вторым шагом будет обращение к нотариусу по месту открытия наследства. Кроме свидетельства о смерти, необходимо представить документ, подтверждающий родственную или иную связь потенциального наследника с наследодателем. Также необходимо представить документ, подтверждающий место открытия наследства.

Нотариус затребует выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в любом случае, чтобы удостовериться в том, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна для предъявления нотариусу в течение одних суток.

Если земельный участок находился у наследодателя в собственности, то наследнику соответственно переходит право собственности. Если же в свидетельстве на наследство речь идет о праве пожизненного наследуемого владения, то наследник, минуя органы государственной власти и местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, без их решения обращается в территориальное управление Росрегистрации.

Документом - основанием для регистрации земельного участка, полученного по наследству, будет являться свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Обязательным приложением является кадастровый план земельного участка.

С 1 января 2006 г. вступил в силу Федеральный закон N 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с отменой налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения". Данный Закон отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования как по закону, так и по завещанию. С наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 г., налог с имущества, переходящего в порядке наследования, уплатить придется.

Право собственности на земельные участки также может возникать на основании решения суда.

Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" существенно сократил спектр дел об установлении прав на земельные участки в судах. Прежде предметом судебного разбирательства становилось установление права собственности на основании документов, в которых было не ясно, на каком праве предоставляется земельный участок. Теперь же в таких ситуациях в суд обращаться не надо. Документы подаются непосредственно в органы Росрегистрации.

Поводами к обращению в суд могут быть различные споры в отношении земельных участков (исковое производство). Например, одна из сторон уклоняется от регистрации того или иного договора.

Часто встречается ситуация, когда граждане заключают договор в письменной форме (простой письменной форме или нотариально удостоверенный), или вообще между продавцом и покупателем произведен расчет и продавец дает покупателю расписку о том, что получил деньги за земельный участок, не зная о том, что договоры эти требуют обязательной государственной регистрации. "Покупатель", "одаряемый" думает, что стал собственником. В один прекрасный момент он узнает, что нужно зарегистрировать свое право. Вот тут-то и возникают трудности. "Горе-покупателю" или "горе-одаряемому" придется искать собственника и вместе с ним представить полный пакет документов на регистрацию соответствующего договора в органы Росрегистрации (см. гл. 5).

Если же собственника земельного участка найти не удалось, он умер или попросту уклоняется от государственной регистрации договора, то приобретателю остается только одно - обращаться в суд.

Таким образом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании свидетельства на наследство, решения суда или в упрощенном порядке оформления прав на земельные участки, подпадающие под "дачную амнистию", необходимо представить тот же пакет документов, что и для подтверждения прав собственности на земельные участки (см. гл. 1.2), но с некоторыми оговорками.

Во-первых, документами-основаниями будут соответственно свидетельство на наследство, решение суда и документ, подтверждающий право гражданина на земельный участок (см. гл. 2.1). При этом копия решения суда, заверенная подписью судьи, скрепленная гербовой печатью судебного органа, выдавшего данную копию, и отметкой о вступлении судебного решения в законную силу, представляется в двух экземплярах.

Государственная пошлина за регистрацию составит 7500 рублей для юридических лиц и 500 рублей для физических. С 1 января 2007 г. государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, составляет 100 рублей