Сервитут

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Одновременно это еще и обременение прав собственника.

Сервитут целесообразно установить, когда собственник или иной владелец земельного участка нуждается в дополнительной территории, принадлежащей соседу, для обеспечения своих нужд, которые невозможны по тем или иным причинам без установления сервитута.

Например, сервитут устанавливается для проезда через чужой земельный участок, если собственный лишен выхода к дороге; для прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.д.

Различают публичные и частные сервитуты. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах государства, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и населения, то есть в отношении неопределенного круга лиц. В связи с этим возникает вопрос, кто является субъектом такого вещного права, как сервитут, и кто может обратиться за регистрацией в органы Росрегистрации.

Основанием для установления публичных сервитутов являются федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Публичные сервитуты устанавливаются по результатам публичных слушаний. Однако действующее законодательство не регламентирует процедуру их поведения, что значительно затрудняет установление публичных сервитутов.

Из-за вышеперечисленных проблем публичные сервитуты отдельно почти не регистрируются. Как правило, условие об установлении публичных сервитутов включаются в текст договора купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Публичные сервитуты обычно устанавливаться для следующих целей:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ;

- забора воды и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельных участков в целях охоты и рыболовства;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и иных работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Субъектами частных сервитутов выступают конкретные граждане и юридические лица, в отношении которых и устанавливаются сервитуты.

Основанием для возникновения частного сервитута являются договор или соглашение, заключаемые между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, либо решение суда.

Лицо, чьи права на земельный участок обременяются сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Если земельный участок обременяется публичным сервитутом, то собственник или иной владелец земельного участка, на который устанавливается сервитут, имеет право требовать от органа государственной власти или местного самоуправления, установивших данный сервитут, соразмерной платы в том лишь случае, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

Сервитут может быть срочным или бессрочным (постоянным). В договоре или соглашении об установлении сервитута указываются: за какую цену устанавливается сервитут; конкретный вид сервитута (для каких целей, срочный или постоянный); срок, на который устанавливается сервитут, в случае если сервитут срочный; конкретная часть земельного участка, обременяемая сервитутом.

Как частный, так и публичный сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком. При этом лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут защищать свои права в судебном порядке. Когда же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник или иной владелец или пользователь земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом с новым собственником земельного участка, обременяемого сервитутом, заключается новый договор или соглашение об установлении сервитута.

Сам же сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

Итак, для регистрации публичного сервитута необходимы следующие документы:

- заявление на государственную регистрацию от лица, уполномоченного органом государственной власти или местного самоуправления, на основании нормативного правового акта которых устанавливается публичный сервитут;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления;

- документы, определяющие статус юридического лица (органа государственной власти или местного самоуправления);

- закон или иной нормативный правовой акт, устанавливающий публичный сервитут;

- документ проведения общественных слушаний;

- документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который устанавливается сервитут.

            Если сервитут устанавливается на основании судебного решения, то необходимо представить две копии судебного акта, заверенные подписью судьи и скрепленные гербовой печатью суда, а также с отметкой о вступлении судебного акта в законную силу.

Для государственной регистрации частного сервитута необходимо представить следующие документы:

- заявление;

- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (500 рублей, если сервитут устанавливается в пользу физического лица; 2000 рублей, если сервитут устанавливается в пользу юридического лица);

- документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который устанавливается сервитут;

- договор или соглашение об установлении сервитута;

- заверенный органами Роснедвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута (если сервитут относится к части земельного участка);

- нотариально заверенное согласие всех сособственников земельного участка, находящегося в общей собственности.

Договор или соглашение об установлении сервитута составляется не менее чем в трех экземплярах. Все экземпляры представляются на государственную регистрацию.

Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих сторон (лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.

Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении сервитута.