При совершении сделок с недвижимостью, стороны все чаще заключают предварительные договоры, которые является соглашением о заключении основных договоров в будущем. Оказывая юридическую помощь, опытный адвокат должен знать все правовые особенности такой сделки.
Понятие предварительного договора раскрыто в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Применительно к сделке купли-продажи квартиры, такой договор представляет собой соглашение сторон, составленное в письменной форме, по которому стороны обязуются в определенный срок заключить основной договор. Закон устанавливает, что основной договор должен быть заключен на тех условиях, которые предусмотрены в предварительном. На практике это означает, что такой договор должен содержать все существенные условия основного договора, установленные законом: указание на предмет договора, например, квартиру с указанием ее характеристик и ее продажной цены, указание на лиц, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются, и иные условия основного договора. К иным условиям можно отнести порядок расчетов между сторонами сделки, соглашение о возможном залоге, порядок освобождения квартиры и т.д.
Важно отметить, что отсутствие в предварительном договоре купли-продажи квартиры перечисленных существенных условий: предмета, цены и граждан, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются, позволит считать такой договор незаключенным. В этом случае, никаких правовых последствий такой предварительный договор не имеет.
Как отмечалось выше, в предварительном договоре указывается срок, до истечения которого стороны обязуются заключить основной договор. Отсутствие в договоре указание на срок, в силу закона, позволяет заключить основной договор, по требованию любой стороны, в течении года с момента подписания основного договора.
По истечение срока для заключения основного договора, или, если срок не установлен и прошел один год с момента заключения предварительного договора, такой договор считается расторгнутым. Конечно, при условии, если в такие сроки стороны не заключили основной договор или одна из сторон не направила другой предложение его заключить.
В практике адвоката, часто встречаются случаи, когда после заключения предварительного договора, одна из сторон уклонялась от заключения основного договора. Не являлась на подписание, не отвечала на телефонные звонки и т.д. В подобной ситуации, закон дает право другой стороне требовать заключения основного договора в судебном порядке, путем обращения в суд с иском о понуждении заключить договор. Перед обращением в суд, целесообразно собрать доказательства уклонения стороны от заключения договора, например, направить письменное предложение, телеграмму.
Предварительный договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Адвокат Дмитрий Петров